ماشین‌حساب بازدهی سرمایهگذاری ملک
با وارد کردن قیمت خرید، اجاره ماهانه و نرخ رشد سالانه، ROI، Cap Rate و بازگشت سرمایه ملک را محاسبه کنید.
ROI (بازدهی کل سالانه)
۲۵.۰٪
Cap Rate (درآمد اجاره)
۵.۰٪
بازگشت سرمایه (با رشد قیمت)
۴.۰ سال
شامل رشد قیمت ملک
بازگشت سرمایه (اجاره‌ای)
۲۰.۰ سال
فقط از درآمد اجاره
خلاصه مالی سال اول
| سال | ارزش ملک | اجاره تجمعی | سود کل | سود (٪) |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | ۶.۰ میلیارد تومان | ۳۰۰ میلیون تومان | ۱.۳ میلیارد تومان | ۲۵٪ |
| ۲ | ۷.۲ میلیارد تومان | ۶۰۰ میلیون تومان | ۲.۷ میلیارد تومان | ۵۴٪ |
| ۳ | ۸.۶ میلیارد تومان | ۹۰۰ میلیون تومان | ۴.۴ میلیارد تومان | ۸۸٪ |
| ۴ | ۱۰.۴ میلیارد تومان | ۱.۲ میلیارد تومان | ۶.۴ میلیارد تومان | ۱۲۷٪ |
| ۵ | ۱۲.۴ میلیارد تومان | ۱.۵ میلیارد تومان | ۸.۷ میلیارد تومان | ۱۷۴٪ |
| ۶ | ۱۴.۹ میلیارد تومان | ۱.۸ میلیارد تومان | ۱۱.۴ میلیارد تومان | ۲۲۹٪ |
| ۷ | ۱۷.۹ میلیارد تومان | ۲.۱ میلیارد تومان | ۱۴.۷ میلیارد تومان | ۲۹۳٪ |
| ۸ | ۲۱.۵ میلیارد تومان | ۲.۴ میلیارد تومان | ۱۸.۵ میلیارد تومان | ۳۷۰٪ |
| ۹ | ۲۵.۸ میلیارد تومان | ۲.۷ میلیارد تومان | ۲۳.۰ میلیارد تومان | ۴۶۱٪ |
| ۱۰ | ۳۱.۰ میلیارد تومان | ۳.۰ میلیارد تومان | ۲۸.۵ میلیارد تومان | ۵۶۹٪ |
رشد سود تجمعی در طول ۱۰ سال
نکته: محاسبات شامل مالیات بر خانه خالی (در صورت اجرا) و فرصتسود بانکی نیست. برای تحلیل دقیقتر به مشاور سرمایهگذاری مراجعه کنید. این ماشین‌حساب برای تصمیم‌گیری اولیه مناسب است و ضمانتی برای نتایج واقعی ندارد. نرخ تورم و شرایط بازار می‌توانند نتایج را تغییر دهند.
ROI ملک چیست و چگونه محاسبه میشود؟
ROI (Return on Investment) یا بازدهی سرمایهگذاری، درصد سود سالانه سرمایه نسبت به قیمت خرید ملک است. فرمول پایه: ROI = (سود سالانه / قیمت خرید) × ۱۰۰. سود سالانه شامل اجاره دریافتی + رشد قیمت ملک در طول سال است. مثال: ملک ۵ میلیارد تومانی با اجاره ۳۰۰ میلیون تومان در سال و رشد قیمت ۲۰٪ سالانه = سود سالانه ۱.۳ میلیارد تومان، ROI برابر ۲۶٪. در محاسبه دقیقتر، هزینههای نگهداری (مالیات، نگهبان، تعمیرات) و فرصتسود بانکی نیز کسر میشوند.
Cap Rate چیست و چه تفاوتی با ROI دارد؟
Cap Rate (Capitalization Rate) نسبت درآمد خالص عملیاتی سالانه به قیمت ملک است و فقط از اجاره محاسبه میشود (بدون رشد قیمت). فرمول: Cap Rate = (درآمد اجاره سالانه − هزینههای نگهداری) / قیمت ملک × ۱۰۰. در تهران مهر ۱۴۰۵، Cap Rate مسکونی حدود ۴ تا ۶٪، تجاری ۷ تا ۹٪ و اداری ۶ تا ۸٪ است. تفاوت با ROI این است که ROI شامل رشد قیمت ملک نیز میشود، در حالی که Cap Rate فقط جریان نقدی را اندازه می‌گیرد. Cap Rate برای مقایسه ملک‌های اجاره‌ای بهتر است، ROI برای تصمیم سرمایهگذاری کلی.
بازگشت سرمایه ملک در تهران چقدر است (مهر ۱۴۰۵)؟
بازگشت سرمایه (Payback Period) در تهران برای مسکونی در حال حاضر حدود ۴ تا ۷ سال است. این عدد بر اساس اجاره ۴ تا ۶٪ سالانه + رشد قیمت ۲۰ تا ۳۰٪ سالانه محاسبه میشود. در مناطق شمال تهران (ولنجک، زعفرانیه) با رشد قیمت بالاتر، بازگشت سرمایه کوتاه‌تر (۳ تا ۵ سال) است. در شهرهای جدید (هشتگرد، پرند) با قیمت پایین اما اجاره محدود، بازگشت سرمایه ۸ تا ۱۲ سال است. توجه: نوسانات تورمی می‌توانند این برآوردها را تغییر دهند. برای آشنایی با سود وام مسکن به ماشین‌حساب وام مراجعه کنید.